Tối thứ sáu, khách thuê tầng 7 báo hành lang tối om, còn bảo vệ thấy đèn cầu thang bộ tầng 4 đến tầng 6 không sáng. Sáng hôm sau, một công ty tầng 3 phàn nàn CB nhà họ nhảy mỗi khi tòa nhà chạy máy bơm. Bạn quản lý tòa nhà văn phòng, và mỗi sự cố điện ở khu chung đều kéo theo câu hỏi: lỗi thuộc tòa nhà hay thuộc khách thuê?

Sai lầm phổ biến là chỉ để ý điện bên trong văn phòng cho thuê, còn tủ điện tổng, tủ tầng và chiếu sáng chung thì chờ có sự cố mới xử lý. Khi không có sơ đồ rõ ràng, mỗi lần mất điện là một lần dò, và khách thuê nào cũng nghĩ lỗi do tòa nhà.

Bài viết này tập trung vào bảo trì hệ thống điện, tủ điện và chiếu sáng chung cho tòa nhà văn phòng: phân định phần chung và phần khách thuê, kiểm tủ tổng và tủ tầng, chiếu sáng sảnh, hành lang, cầu thang, bãi xe, đèn sự cố và cách cắt điện bảo trì mà không làm khách thuê khó chịu.

Trả lời nhanh

Bảo trì điện tòa nhà văn phòng nên bắt đầu bằng việc phân định rõ phần chung (tủ tổng, tủ tầng, chiếu sáng sảnh, hành lang, cầu thang, bãi xe, đèn sự cố) và phần sau đồng hồ của khách thuê. Phần chung được kiểm định kỳ theo sơ đồ: siết đầu nối, kiểm CB, đo nhiệt bằng quan sát, thay đèn hỏng theo khu, thử đèn exit. Việc cần cắt điện được báo trước và làm ngoài giờ làm việc của khách thuê.

Dấu hiệu điện khu chung cần bảo trì

• Đèn hành lang, cầu thang bộ tắt từng đoạn.
• Đèn sảnh chớp, sáng không đều.
• Tủ tầng nóng, có tiếng kêu, nhãn CB mờ.
• CB khách thuê nhảy khi tòa nhà chạy thiết bị lớn.
• Đèn exit, đèn sự cố không sáng khi thử.
• Bãi xe, tầng hầm có khu tối.

Phân định phần chung và phần khách thuê

Đây là bước quan trọng để xử lý nhanh và tránh tranh cãi. Thợ cùng ban quản lý:

1. Vẽ sơ đồ từ tủ tổng đến tủ tầng, tủ khu chung.
2. Đánh dấu điểm đồng hồ, CB tổng của từng khách thuê.
3. Ghi rõ phần nào thuộc tòa nhà, phần nào thuộc khách thuê.
4. Dán sơ đồ, nhãn tại phòng kỹ thuật và tủ tầng.
5. Cập nhật mỗi khi khách thuê mới cải tạo.

Khi có báo hỏng, ban quản lý biết ngay cần gọi thợ tòa nhà hay hướng dẫn khách thuê gọi đơn vị của họ. Sơ đồ cũng giúp bảo vệ ca đêm xử lý bước đầu đúng chỗ, không phải gọi quản lý dậy chỉ để hỏi CB nào cấp cho hành lang tầng nào.

Kiểm tủ tổng và tủ tầng

Việc kiểm tủ tổng thường cần cắt điện ngắn. Nên xếp vào cuối tuần hoặc ban đêm, có thông báo cho khách thuê.

Bạn muốn có sơ đồ điện phân định phần chung, phần khách thuê cho tòa nhà? Gửi yêu cầu trên Thotot kèm số tầng, ảnh tủ tổng, tủ tầng và danh sách sự cố gần đây để thợ đến khảo sát.

Chiếu sáng chung theo khu

Với hành lang, cầu thang dùng cảm biến hoặc hẹn giờ, thợ kiểm cả cảm biến và bộ hẹn giờ, vì nhiều khi đèn không hỏng mà do cảm biến lệch hoặc giờ cài sai.

Đèn sự cố và đèn exit

Đèn sự cố, đèn exit chỉ dùng khi mất điện nên dễ bị bỏ quên. Khi bảo trì:

• Bấm nút thử từng đèn, ghi đèn nào không sáng hoặc sáng yếu.
• Thay pin, bộ đèn hỏng.
• Kiểm hướng mũi tên đèn exit có đúng lối thoát.
• Ghi lại tình trạng theo tầng.

Cắt điện bảo trì mà khách thuê vẫn yên

• Thông báo trước cho khách thuê thời gian, khu vực bị ảnh hưởng.
• Làm vào cuối tuần, ngoài giờ làm việc.
• Chia theo tầng, không cắt cả tòa nếu không cần.
• Có người trực để xử lý nếu khách thuê có thiết bị cần chạy liên tục.

Cách làm ngoài giờ này cũng được dùng khi cải tạo tòa nhà văn phòng ngoài giờ, khách thuê yên. Phần khu chung khác như nhà vệ sinh, thấm có trong bài bảo trì định kỳ cho tòa nhà văn phòng.

Sai lầm thường gặp

• Không có sơ đồ phân định, mỗi sự cố đều phải dò.
• Thay đèn hành lang lẻ, mỗi tầng một màu.
• Bỏ qua cảm biến, hẹn giờ khi đèn không sáng.
• Không thử đèn sự cố trong thời gian dài.
• Để đồ đạc chắn phòng kỹ thuật, tủ tầng.

Khi nào cần gọi thợ ngay

• Tủ tổng hoặc tủ tầng nóng, khét, có tiếng nổ.
• Mất điện cả tầng không rõ nguyên nhân.
• Cầu thang bộ mất đèn hoàn toàn.
• Nước rò vào phòng kỹ thuật, tủ điện.
• Đèn exit ở lối thoát hiểm không hoạt động.

Công trình liên quan Thotot đã làm

Ảnh trong bài và ảnh đại diện là ảnh minh họa AI, không phải ảnh công trình thực tế của Thotot.

Lưu ý khi thuê thợ và nhận báo giá

• Gửi số tầng, sơ đồ hiện có, ảnh tủ tổng và tủ tầng.
• Hỏi rõ thợ có lập sơ đồ phân định, ghi nhãn không.
• Thống nhất khung giờ cắt điện với ban quản lý.
• Yêu cầu báo cáo tình trạng theo tầng sau mỗi lần làm.
• Hỏi về bảo hành và cách xử lý sự cố gấp.

Làm sao biết lỗi điện thuộc tòa nhà hay khách thuê?

Dựa vào sơ đồ phân định từ tủ tổng đến đồng hồ khách thuê. Lỗi trước đồng hồ thường thuộc tòa nhà, sau đồng hồ thuộc khách thuê, tùy hợp đồng.

Đèn hành lang cảm biến không sáng là do đâu?

Có thể do bóng, cảm biến lệch, bộ nguồn hoặc nhánh điện. Thợ cần kiểm cả cảm biến chứ không chỉ thay bóng.

Bảo trì tủ tổng có phải cắt điện cả tòa không?

Một số việc cần cắt ngắn, nên làm cuối tuần hoặc ban đêm. Việc ở tủ tầng có thể làm theo từng tầng.

Đèn sự cố tòa nhà có cần thử định kỳ không?

Có. Thử định kỳ giúp chắc đèn hoạt động khi mất điện, nhất là ở cầu thang bộ.

CB khách thuê nhảy khi tòa nhà chạy máy bơm là sao?

Có thể do nhánh chung tải, sụt áp hoặc lỗi riêng của khách thuê. Thợ cần kiểm cả phần tòa nhà và phần khách thuê.

Liên hệ Thotot để được tư vấn, khảo sát và báo giá

Bảo trì điện, tủ điện và chiếu sáng chung theo sơ đồ rõ ràng giúp tòa nhà văn phòng xử lý sự cố nhanh, giảm tranh cãi với khách thuê và giữ khu chung luôn sáng, an toàn. Khi thợ khảo sát, bạn có sơ đồ phân định, danh sách việc cần làm và báo giá theo từng hạng mục trước khi quyết định.

Gửi yêu cầu tư vấn, khảo sát và báo giá trên thotot.com.