Sáng thứ hai, khách thuê tầng mười hai gọi ban quản lý: nhà vệ sinh tầng không có nước, bồn cầu xả không được. Kỹ thuật xuống phòng bơm thì thấy bơm chính đã ngừng, bơm dự phòng báo lỗi, bể mái gần cạn. Đến chín giờ, cả khối tầng trên phải dùng nhà vệ sinh tầng dưới, thang máy kẹt người, khách thuê gửi email phàn nàn liên tục.

Tòa nhà văn phòng phụ thuộc vào hệ thống bơm để đưa nước lên bể mái và các tầng cao. Hệ thống này gồm bể ngầm, máy bơm chính và dự phòng, tủ điều khiển, đường ống đứng, van giảm áp, bể mái, đường thoát nước thải và nước mưa. Khi một phần không được bảo trì, sự cố thường đến vào giờ cao điểm và ảnh hưởng hàng trăm người cùng lúc.

Bài viết này hướng dẫn tòa nhà văn phòng bảo trì máy bơm và hệ thống cấp thoát nước: các thành phần cần kiểm, lỗi hay gặp, lịch bảo trì bơm, bể và đường ống, thoát nước thải và nước mưa, xử lý khi mất nước, làm ngoài giờ và phối hợp với khách thuê.

Trả lời nhanh

Bảo trì máy bơm và cấp thoát nước tòa nhà văn phòng cần kiểm định kỳ cả hệ: bơm chính và dự phòng (chạy luân phiên, đo dòng, nghe tiếng, kiểm phớt), tủ điều khiển và phao, bể ngầm, bể mái, van giảm áp tầng, đường ống đứng, thoát nước thải và nước mưa. Thợ chạy thử bơm dự phòng có tải, vệ sinh bể, kiểm van, thông ống thoát, ghi nhật ký vận hành, làm ngoài giờ làm việc và báo trước cho khách thuê khi cần cắt nước.

Các thành phần cần kiểm

Lỗi hay gặp

• Bơm chính ngừng, bơm dự phòng không chạy: dự phòng lâu không chạy thử, kẹt, hỏng tụ.
• Bơm chạy liên tục: phao hỏng, rò ống, van một chiều hỏng.
• Áp lực tầng thấp yếu, tầng cao mạnh hoặc ngược lại: van giảm áp hỏng, chưa chỉnh.
• Nước có cặn, màu: bể lâu không vệ sinh.
• Rò ống đứng: mối nối, ống gỉ.
• Nghẹt thoát tầng: giấy, khăn, dầu mỡ từ khu pantry.
• Ngập tầng hầm khi mưa: phễu thu mái, ống thoát mưa nghẹt, bơm hố thu không chạy.

Lịch bảo trì bơm

1. Chạy luân phiên bơm chính và dự phòng theo lịch.
2. Chạy thử bơm dự phòng có tải định kỳ.
3. Đo dòng, nghe tiếng, kiểm rung.
4. Kiểm phớt, siết bu lông, bôi trơn theo hướng dẫn nhà sản xuất.
5. Kiểm tủ điều khiển, chế độ tự động, phao.
6. Ghi nhật ký giờ chạy, sự cố.

Tòa nhà của bạn có bơm chạy liên tục, áp lực tầng không đều? Gửi yêu cầu trên Thotot kèm ảnh phòng bơm, tủ điều khiển, bể để thợ khảo sát và lên lịch bảo trì.

Bể nước và đường ống

• Vệ sinh bể ngầm, bể mái định kỳ.
• Kiểm nắp kín, lưới ống thông hơi, ống tràn.
• Kiểm van giảm áp từng tầng, chỉnh áp lực.
• Kiểm ống đứng trong hộp kỹ thuật, sửa rò.
• Kiểm giá đỡ ống, đai treo.

Thoát nước thải và nước mưa

• Thông ống thoát tầng, khu pantry.
• Kiểm hố ga, bể tự hoại, bể tách mỡ (nếu có).
• Vệ sinh phễu thu mái, ống đứng nước mưa trước mùa mưa.
• Kiểm bơm hố thu tầng hầm, phao, chạy thử.

Xử lý khi mất nước

• Kiểm bể ngầm còn nước không, nguồn cấp vào bể.
• Kiểm bơm, tủ điều khiển, CB.
• Chuyển sang bơm dự phòng, chế độ tay nếu cần.
• Thông báo khách thuê thời gian dự kiến có nước.
• Gọi thợ khi không tự khôi phục được.

Làm ngoài giờ

• Vệ sinh bể, thay van, sửa ống đứng vào tối hoặc cuối tuần.
• Báo trước cho khách thuê thời gian cắt nước.
• Cắt nước từng khu, từng tầng khi có thể.
• Xả đường ống, kiểm nước sạch trước khi cấp lại.

Phần cải tạo tòa nhà làm ngoài giờ có trong bài thi công, cải tạo tòa nhà văn phòng làm ngoài giờ, khách thuê yên.

Phối hợp với khách thuê

• Có kênh báo sự cố nước nhanh.
• Nhắc khách thuê không thả giấy, khăn vào bồn cầu, không đổ dầu mỡ ở pantry.
• Báo lịch bảo trì trước.
• Ghi phản ánh để biết tầng nào hay có vấn đề.

Lịch bảo trì khu chung, nhà vệ sinh, chống thấm có trong bài bảo trì định kỳ tòa nhà văn phòng: khu chung, nhà vệ sinh, thấm.

Nhật ký vận hành

Một cuốn nhật ký đơn giản giúp ban quản lý thấy vấn đề sớm: giờ chạy từng bơm, lần chuyển đổi, áp lực đo được, ngày vệ sinh bể, sự cố và cách xử lý. Khi bơm bắt đầu chạy nhiều hơn bình thường, đó thường là dấu hiệu rò ống hoặc phao hỏng. Nhật ký cũng giúp thợ chẩn đoán nhanh khi đến.

Bơm hố thu tầng hầm

Tầng hầm có hố thu nước mưa, nước rửa sàn, nước thấm. Bơm hố thu chỉ chạy khi mực nước lên, nên dễ bị quên. Khi bơm hỏng đúng lúc mưa lớn, tầng hầm ngập, ảnh hưởng xe và phòng kỹ thuật. Nên chạy thử bơm hố thu định kỳ, vệ sinh rác trong hố và có bơm dự phòng nếu hố lớn.

Sai lầm thường gặp

• Không chạy thử bơm dự phòng.
• Để bể mái nhiều năm không vệ sinh.
• Không chỉnh van giảm áp sau khi thay.
• Bỏ qua bơm hố thu tầng hầm.
• Không báo khách thuê trước khi cắt nước.

Khi nào phải gọi thợ ngay

• Mất nước nhiều tầng.
• Bơm kêu lạ, nóng, có mùi khét.
• Rò ống đứng, nước chảy trong hộp kỹ thuật.
• Tầng hầm ngập khi mưa.
• Nước có màu, mùi lạ.

Công trình liên quan Thotot đã làm

Thotot chưa có công trình đăng riêng cho tòa nhà văn phòng; các công trình trên có hạng mục gần nhất. Ảnh trong bài và ảnh đại diện là ảnh minh họa AI, không phải ảnh công trình thực tế của Thotot.

Lưu ý khi thuê thợ và nhận báo giá

• Gửi ảnh phòng bơm, nhãn bơm, tủ điều khiển, bể.
• Cho biết số tầng, số bơm, lịch sự cố gần đây.
• Cho biết khung giờ có thể cắt nước.
• Hỏi thợ có chạy thử dự phòng, chỉnh van giảm áp.
• Hỏi về bảo hành phần sửa, thay.

Bao lâu nên chạy thử bơm dự phòng?

Theo lịch thợ đề xuất. Nên chạy thử có tải định kỳ, không chờ đến khi bơm chính hỏng.

Vì sao bơm chạy liên tục?

Thường do phao hỏng, rò ống hoặc van một chiều hỏng.

Áp lực tầng không đều xử lý thế nào?

Kiểm và chỉnh van giảm áp từng tầng, kiểm đường ống đứng.

Vệ sinh bể có phải cắt nước cả tòa?

Thường cắt theo lịch ngoài giờ, có thể dùng bể còn lại nếu tòa có nhiều bể.

Tầng hầm ngập khi mưa do đâu?

Thường do phễu thu, ống thoát mưa nghẹt hoặc bơm hố thu không chạy.

Liên hệ Thotot để được tư vấn, khảo sát và báo giá

Bảo trì máy bơm và hệ thống cấp thoát nước đúng lịch giúp tòa nhà văn phòng giữ nước ổn định mọi tầng, tránh mất nước giờ cao điểm và giữ khách thuê hài lòng. Khi thợ khảo sát, bạn có danh sách việc và báo giá theo hạng mục cho tòa nhà.

Gửi yêu cầu tư vấn, khảo sát và báo giá trên thotot.com.