Hành lang tầng 12 đèn tắt từng đoạn, cư dân phản ánh mấy tuần vẫn chưa xong. Sảnh thang máy có mảng gạch bộp, kêu lộp cộp mỗi lần xe đẩy đi qua. Tầng hầm sau mưa lại đọng nước ở lối xuống bãi xe. Với ban quản lý chung cư, mỗi lỗi nhỏ ở khu vực chung đều thành phản ánh của cả tòa nhà.

Sai lầm phổ biến là sửa khu vực chung theo kiểu có phản ánh đâu vá đó: hôm nay gọi thợ thay đèn, tuần sau gọi đội khác lát lại gạch, tháng sau mới xử lý thấm mái. Không có kế hoạch chung, không thông báo cư dân rõ ràng, thi công vào giờ cao điểm, kết quả là vừa ồn, vừa bụi, lại phải làm lại.

Bài viết này giúp bạn lên kế hoạch thi công, cải tạo khu vực chung tòa nhà chung cư theo từng khu, đúng khung giờ, giữ an toàn cho cư dân và nghiệm thu rõ ràng với ban quản lý.

Trả lời nhanh

Thi công, cải tạo khu vực chung tòa nhà nên bắt đầu bằng khảo sát toàn bộ sảnh, hành lang, sảnh thang, cầu thang bộ, bãi xe và mái, rồi xếp hạng mục theo mức an toàn và thấm dột. Mỗi khu làm theo khung giờ đã thông báo, có rào chắn và lối đi tạm cho cư dân. Xong khu nào nghiệm thu khu đó cùng ban quản lý.

Khu vực chung của chung cư gồm những gì

• Sảnh chính và sảnh lễ tân: sàn, cửa kính, trần, chiếu sáng, hộp thư, ghế chờ.
• Hành lang các tầng: đèn, ổ cắm kỹ thuật, tường, trần, sàn, biển chỉ dẫn.
• Sảnh thang máy: sàn đá hoặc gạch, ốp tường, trần, đèn, khu vực chờ thang.
• Cầu thang bộ và lối thoát hiểm: tay vịn, bậc thang, đèn thoát hiểm, cửa chống cháy.
• Bãi xe, tầng hầm: sàn, rãnh thoát nước, đèn, vạch sơn, khu vực dắt xe.
• Mái, sân thượng: lớp chống thấm, phễu thu nước mưa, chân tường, bồn nước, thiết bị kỹ thuật.

Dấu hiệu khu vực chung cần sửa chữa, cải tạo

• Đèn hành lang, sảnh thang tắt từng đoạn hoặc chập chờn.
• Gạch sàn sảnh, hành lang bộp, nứt, gõ nghe rỗng.
• Trần hành lang tầng trên cùng ố vàng, bong sơn sau mưa.
• Tầng hầm đọng nước ở lối xuống dốc hoặc quanh rãnh thu.
• Sàn bãi xe bong lớp phủ, vạch sơn mờ, nhiều chỗ trơn.
• Tay vịn cầu thang bộ lỏng, đèn thoát hiểm không sáng.
• Tường sảnh, hành lang trầy xước, ẩm chân tường.

Nguyên nhân khu vực chung xuống cấp nhanh

• Mật độ sử dụng cao: hàng trăm lượt đi lại, xe đẩy, chuyển đồ mỗi ngày làm sàn, tường mau mòn.
• Chống thấm mái lão hóa: nước ngấm xuống trần, tường hành lang tầng trên cùng.
• Thoát nước tầng hầm không được vệ sinh: rãnh, hố thu bị rác và bùn lấp, nước đọng lâu.
• Sửa chữa rời rạc nhiều đội thợ: mỗi lần một loại vật tư, một cách làm, không có hồ sơ chung.
• Hệ thống chiếu sáng cũ, chắp vá: nhiều loại đèn khác nhau, dây đi lại nhiều lần.

Cách ban quản lý tự kiểm tra trước khi gọi thợ

Ban quản lý hoặc tổ kỹ thuật tòa nhà có thể làm các bước an toàn sau:

• Đi một vòng từ mái xuống tầng hầm, chụp ảnh từng khu theo tầng.
• Gõ nhẹ sàn sảnh, hành lang bằng cán chổi, đánh dấu chỗ nghe rỗng.
• Lên sân thượng sau mưa, xem chỗ đọng nước, quanh phễu thu và chân tường.
• Xuống tầng hầm sau mưa lớn, ghi lại vị trí đọng nước.
• Kiểm tra đèn thoát hiểm, tay vịn cầu thang bộ ở từng tầng.
• Tổng hợp phản ánh cư dân vài tháng gần nhất, đánh dấu lỗi lặp lại.

Nếu thấy dây điện hở, tủ điện tầng nóng hoặc nước gần thiết bị điện, hãy khoanh vùng và gọi thợ, không tự xử lý.

Cần đánh giá khu vực chung cả tòa nhà trước khi lập kế hoạch? Gửi yêu cầu trên Thotot kèm ảnh hiện trạng và danh sách phản ánh để thợ đến khảo sát.

Sai lầm thường gặp khi cải tạo khu vực chung

• Thi công giờ cao điểm: khoan cắt lúc cư dân đi làm, đi học về gây ồn, kẹt lối, dễ phát sinh phản ánh.
• Không thông báo trước cho cư dân: cư dân bất ngờ vì lối đi bị chặn, thang máy dùng chở vật tư.
• Sơn lại trần ố mà chưa xử lý thấm mái: vài tháng sau vết ố quay lại.
• Không rào chắn, không biển báo: sàn ướt, vật tư để giữa lối đi, dễ gây trượt ngã.
• Nghiệm thu chung chung: không có danh sách hạng mục, khó đối chiếu khi có lỗi về sau.

Quy trình thi công, cải tạo khu vực chung tòa nhà

1. Khảo sát tổng thể cùng ban quản lý: đi đủ sảnh, hành lang, sảnh thang, cầu thang bộ, bãi xe, mái.
2. Lập danh sách hạng mục theo ưu tiên: an toàn và thấm dột trước, thẩm mỹ sau.
3. Báo giá theo từng khu và hạng mục: giúp ban quản lý trình duyệt và chia đợt theo quy chế của tòa nhà.
4. Thống nhất khung giờ thi công: việc ồn, khoan cắt làm trong giờ cho phép; vận chuyển vật tư tránh giờ cao điểm.
5. Thông báo cư dân: dán thông báo ở sảnh, thang máy, nhóm cư dân, ghi rõ khu vực, thời gian, lối đi tạm.
6. Rào chắn, che chắn: quây khu thi công, bọc bảo vệ cabin thang máy khi chở vật tư, đặt biển báo sàn ướt.
7. Thi công từ trên xuống: chống thấm mái trước, rồi hành lang, sảnh thang các tầng, sảnh chính, cuối cùng bãi xe.
8. Vệ sinh sau mỗi ca: dọn bụi, trả lại lối đi trước giờ cư dân về.
9. Nghiệm thu từng khu với ban quản lý: đối chiếu danh sách hạng mục, chạy thử đèn, thử thoát nước, bàn giao ảnh và hồ sơ.

Bỏ bước thông báo hoặc rào chắn thường là lý do công trình đúng kỹ thuật vẫn bị cư dân phản ánh. Để giữ khu vực chung ổn định sau cải tạo, bạn có thể xem thêm dịch vụ sửa chữa, bảo trì cơ sở vật chất chung cư.

Lợi ích của thi công trọn gói cho ban quản lý

• Một đầu mối: không phải điều phối nhiều đội thợ trong cùng tòa nhà.
• Một kế hoạch chung: biết khu nào làm khi nào, dễ thông báo cư dân.
• Một chuẩn vật tư: đèn, gạch, sơn đồng bộ, dễ thay thế về sau.
• Hồ sơ rõ ràng: có ảnh trước, trong và sau thi công để báo cáo, đối chiếu.

Nếu tòa nhà có khối văn phòng hoặc khu thương mại, cách lên lịch kiểm tra khu chung cũng tương tự bài bảo trì định kỳ cho tòa nhà văn phòng.

Chọn phương án theo tình trạng

Công trình liên quan Thotot đã làm

Thotot hiện chưa đăng công trình cải tạo khu vực chung của một tòa chung cư. Dưới đây là các hạng mục tương tự trong căn hộ chung cư và sảnh văn phòng, cùng loại việc nói trong bài.

Lưu ý khi thuê đơn vị thi công và nhận báo giá

• Hỏi đơn vị thi công có khảo sát đủ các khu chung, không chỉ khu đang bị phản ánh.
• Báo giá nên tách theo khu và hạng mục, ghi rõ vật tư, cách làm.
• Thống nhất khung giờ thi công, cách dùng thang máy chở vật tư và cách dọn vệ sinh.
• Đối chiếu nội quy, quy chế và hợp đồng quản lý của tòa nhà trước khi ký.
• Yêu cầu ảnh phần ngầm trước khi đóng trần, lát sàn.

Có cần ngừng sử dụng thang máy khi cải tạo sảnh thang không?

Thường không cần ngừng cả tòa. Có thể làm từng tầng, quây khu vực chờ thang và để cư dân dùng lối tạm, nhưng cần thống nhất với ban quản lý trước.

Khu vực chung nên cải tạo vào thời gian nào?

Việc ồn nên làm trong giờ hành chính theo nội quy tòa nhà; vận chuyển vật tư nên tránh giờ cao điểm sáng và chiều tối.

Ai nghiệm thu công trình khu vực chung?

Thường là ban quản lý tòa nhà cùng đơn vị thi công, theo danh sách hạng mục đã thống nhất. Cách duyệt cụ thể nên đối chiếu quy chế của tòa nhà.

Trần hành lang tầng trên cùng bị ố có phải làm lại cả mái?

Chưa chắc. Thợ cần tìm đúng chỗ nước vào, có thể là khe nứt, phễu thu hay chân tường, rồi mới quyết định xử lý cục bộ hay làm lại cả lớp.

Liên hệ Thotot để được tư vấn, khảo sát và báo giá

Thi công, cải tạo khu vực chung tòa nhà theo kế hoạch từng khu, đúng khung giờ và có thông báo rõ giúp ban quản lý giảm phản ánh, giữ an toàn cho cư dân và tránh làm lại. Khi thợ khảo sát tận nơi, bạn biết đúng hiện trạng, có phương án và báo giá theo từng khu trước khi trình duyệt.

Hãy gửi yêu cầu tư vấn trên Thotot kèm địa chỉ tòa nhà, số tầng, các khu cần làm và ảnh hiện trạng. Thotot sẽ liên hệ xác nhận, hẹn khảo sát, bạn xem phương án rồi mới quyết định.